Прописка,  приватизация  служебного  жилья,квартир в общежитиях, расселение коммуналок и отказ в выселении

Семье жилищного очередника - работника Мосметростроя в 1989 г. была предоставлена комната в рабочем общежитии с регистрацией по месту жительства.

После передачи общежития г.Москве в доме произведена перенумерация помещений: изолированные комнаты стали комнатами в коммунальной квартире по несколько десятков комнат на этаже.

Нанимателям комнат тем самым была увеличена общая площадь жилого помещения, возросла оплата жилищно-коммунальных услуг, а ставшие таким образом «обеспеченными» по нормативам жилищные очередники были незаконно сняты с жилищного учета.

Заключать договор соцнайма на жилую площадь изолированной комнаты Департамент городского имущества г.Москвы категорически отказывался, хотя это прямо предусмотрено законом.

Обратившемуся к нам за правовой помощью нанимателю мы посоветовали не заключать договор социального найма на излишнюю площадь (в т.ч. чтобы не быть снятой с жилищного учета и не переплачивать ЖКУ) и не заключать его вообще, а приватизировать комнату через суд.

В просьбе о безвозмездной передаче комнаты в собственность нанимателя в порядке приватизации ДГИ г.Москвы отказал по причине отсутствия заключенного письменно договора социального найма.

Мы обжаловали отказ в суд, сославшись на необязательность наличия договора соцнайма для приватизации комнаты в бывшем общежитии, служебный статус которого снят прямым указанием двух законов и все законно вселенные жители стали нанимателями по договору соцнайма. Кроме того, указали об изначальном вселении истицы в изолированную комнату в жилом доме, а не в коммунальной квартире, и что на «переселение» в коммуналку она своего согласия не давала.

Хорошевский суд согласился с нашими аргументами и признал за истицей право собственности на комнату в порядке приватизации. На основании решения суда истица зарегистрировала своё право собственности в Управлении Росреестра без участия ДГИ г.Москвы.

За правовой помощью в восстановлении жилищных прав к нам обратился пенсионер, проживающий в бывшем ведомственном общежитии Главмосстроя, вселенный в комнату в нем в связи с трудовыми отношениями в 1981 г. (при этом, ордер не оформлялся).

После передачи общежития в собственность г.Москвы здание автоматически утратило статус общежития и граждане стали нанимателями занимаемого жилья по договору соцнайма в силу ст. 7 Вводного закона к ЖК РФ. С каждой семьёй должен быть заключен договор соцнайма на каждую законно предоставленную комнату.

В заключении договора соцнайма с пенсионером ДГИ г.Москвы отказал в связи с отсутствием ордера (копия которого нанимателю не выдавалась).

Между тем, поскольку занимаемая комната в общежитии была предоставлена пенсионеру законно (как работнику предприятия) и наличие правоотношений жилищного найма стороны признавали много лет, то работник приобрел право пользования комнатой независимо от отсутствия ордера.

Мы подготовили иск в суд о приватизации комнаты пенсионером, в судебное заседание предоставили документы о наличии трудовых отношений (с указанием точного адреса комнаты в личном деле работника), многолетней оплате жилищно-коммунальных услуг, регистрации в доме по месту жительства, перенумерации помещений и др.

Чертановский суд в удовлетворении иска отказал, сославшись на отсутствие доказательств законного вселения (ордера).

Мы подготовили апелляционную жалобу с обоснованием законности вселения и при отсутствии ордера, что наниматель не может нести ответственность ни за возможное неоформление ордера, ни за его невыдачу либо несохранность. Причем как по действующему ЖК РФ, так и по ранее действовавшему ЖК РСФСР. Многократная перенумерация помещений подтверждается имеющимися в деле материалами БТИ.

Судебная коллегия по гражданским делам Мосгорсуда апелляционную жалобу удовлетворила, решение отменила и вынесла новое решение о признании за пенсионером права собственности на комнату в порядке приватизации. Решение сразу вступило в законную силу.

В результате приватизации Московского коксогазового завода было приватизировано и общежитие, в котором проживают с 1980-х годов его работники, а впоследствии дважды перепродано физическим лицам.

Последний собственник обратился в суд с иском о выселении граждан, ссылаясь на то, что по данным ЕГРП здание дома нежилое, он приобрел пустым и никого не вселял, ответчики живут без ордеров, у него не работают и не платят квартплату по установленным им коммерческим тарифам.

Ответчики обратились со встречным иском о признании за собой права пользования занимаемыми помещениями на условиях договора соцнайма.

Видновский городской суд иск удовлетворил, сославшись на вселение граждан до приватизации завода как его работников, что распространяет на них фактический социальный найм и наличие по данному адресу регистрации по месту жительства. Невыдача ордеров при законном вселении, которое никем не оспаривалось, существенного значения не имеет.

Суд согласился с аргументами о невозможности выселения без предоставления другого жилья состоящих на жилищном учете в местной администрации ответчиков, являющихся пенсионерами по старости, одиночками с детьми и работниками, отработавшими у наймодателя свыше 10 лет (ст.ст. 108 ЖК РСФСР и ст. 13 Вводного закона к ЖК РФ).

Ответчики ссылались на невыполнение истцом возложенной на него ЖК РФ обязанности предоставлять квитанции на оплату ЖКУ по муниципальным тарифам. Невнесение квартплаты, да еще и по коммерческим тарифам, также не является основанием выселения без предоставления другого жилья.

Мособлсуд отказал в удовлетворении апелляционной жалобы собственника здания и оставил решение в силе по этим же обстоятельствам.

В ходе реорганизации Московского жирового комбината в 1995 г. было приватизировано и его общежитие, в котором проживали работники. Один из работников комбината, вселенный по ордеру в общежитие Мосжиркомбината более 19 лет назад, пожелал приватизировать ранее предоставленное его семье жилое помещение из двух комнат. Поскольку правопреемник комбината на заявление ничего не ответил, гражданин обратился за правовой помощью в правозащитную организацию «Восход».

Поскольку сделка приватизации общежития предприятием является ничтожной и по закону общежитие признано муниципальной собственностью, мы обратились с заявлением о приватизации комнат в Департамент городского имущества г.Москвы.

В то же время, учитывая оформление здания общежития в собственности Российской Федерации, с таким же заявлением обратились в Территориальное управление Росимущества в г.Москве.

В своих отказах ДГИ г.Москвы сослался на отсутствие этого дома в муниципальной собственности, в теруправление Росимущества – на нахождение в федеральной, сохранение статуса общежития и запрет в связи с этим на приватизацию комнат.

В иске в суд мы сослались на отнесение всего жилищного фонда гос.предприятий к муниципальной собственности по постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 г. № 32020-1 и прекращение статуса общежития прямым указанием ст. 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», в связи с чем нет никаких препятствий к приватизации комнат законно вселенными нанимателями.

Аргументировали свои доводы ссылкой на аналогичную правовую позицию Верховного суда РФ по этому же дому, которое мы успешно завершили несколько лет назад.

Кузьминский суд иск полностью удовлетворил, признав за семьей истицы право собственности на две комнаты в порядке приватизации. Решение никем не обжаловалось.

Нанимателю комнаты в бывшем общежитии, вселенному в неё в 1980-х годах, ДГИ г.Москвы отказал в заключении договора социального найма со ссылкой на отсутствие ордера, который в тот период являлся единственным законным основанием вселения (ст. 47 ЖК РСФСР).

Мы подготовили иск в суд, где сослались на предоставление нанимателю комнаты в бывшем общежитии как работнику предприятия–балансодержателя, возложение обязанности по оформлению ордеров и ответственности за их сохранность на наймодателя, а не нанимателя. К тому же, копии ордеров не выдавались на руки нанимателям ни по советскому, ни по действующему жилищному законодательству. Отсутствие ордера не является основанием отказа в заключении договора соцнайма на комнату в бывшем рабочем общежитии.

Кроме того, работнику была оформлена регистрация по месту жительства по адресу данного общежития («общ.»). Неуказание в регистрации конкретного номера предоставленной ему комнаты не свидетельствует о незаконности вселения, а лишь подтверждает разгильдяйство наймодателя, не желающего наводить порядок в собственной поквартирной документации.

Открытие финансового лицевого счета и многолетняя оплата жилищно-коммунальных услуг свидетельствует о наличии и признании сторонами отношений найма. А статус жилого помещения определен прямым указанием закона – это социальный найм в силу ст. 7 Вводного закона к ЖК РФ.

Кроме того, все эти годы законность вселения не оспаривалась ни прежним наймодателем (Главмосстроем), ни нынешним (ДГИ г.Москвы).

Солнцевский суд согласился с нашими аргументами и иск удовлетворил.

По одному из аналогичных дел семья работника Мосжиркомбината была вселена по ордеру в другое ранее приватизированное комбинатом общежитие, в котором половина подъезда была переоборудована из комплекса помещений сферы услуг (нежилой фонд) и остались многочисленные неузаконенные перепланировки.

По техпаспорту БТИ жители несколько десятилетий проживали не в квартире, а в перепланированном из «зала заседаний» нежилом помещении, используемом в качестве «фотолаборатории», «творческой мастерской» и «кладовой», где и зарегистрированы по месту жительства. И более того, оказалось неузаконенным переоборудование с перепланировкой даже всех несущих стен в помещении (!).

Мы обратились в профильные органы власти и архивы с запросами о предоставлении копий решений органов власти об отнесении квартиры заявителей к нежилому фонду и присвоению жилым комнатам назначения фотолаборатории, творческой мастерской и кладовой, а также проведению в ней соответствующей перепланировки / переустройства.

Одновременно провели экспертизу на предмет соответствия квартиры строительно-техническим требованиям как жилого помещения и направили это заключение в управление Роспотребнадзора с просьбой проверить соответствие квартиры установленным санитарно-эпидемиологическим требованиям.

Также мы помогли подготовить обращение в Мосжилинспекцию об узаконивании назначения и перепланировки жилого помещения, произведенной до вселения заявителей.

После получения информации об отсутствии документов о переводе квартиры в нежилой фонд, параметрах перепланировки и отсутствии нарушений санитарно-эпидемиологических требований обратились с иском в суд о признании на квартиру права собственности в порядке приватизации как на объект жилого фонда с его сохранением в перепланированном виде.

После неоднократных отложений судебных заседаний и проверки доказательств Кузьминский суд иск удовлетворил.

Бывший работник почты – пенсионер обратилась к нам за правовой помощью в приватизации комнаты в общежитии Главпочтамта, предоставленной ей в 1981 г., зарегистрирована там по месту жительства.

Оценив доказательства, мы обратились в Департамент жилищной политики Москвы, Росимущество и ФГУП «Почта России» (которому общежитие передано в хозяйственное ведение) о приватизации занимаемой комнаты, ссылаясь на неисполнение предприятием обязанности по передаче здания общежития в муниципальную собственность и распространение на отношения по проживанию норм о договоре соцнайма, а после отказов – с иском в суд.

Ответчики, возражая на иск, ссылались на отнесение общежития к федеральной собственности, которое по Федеральному закону «О почтовой связи» приватизации не подлежит, незаключение с истцом договора соцнайма и подсобное назначение комнаты.

Проведенная строительно-техническая экспертиза подтвердила соответствие комнаты предъявляемым к жилым помещениям санитарно-техническим требованиям, т.к. она не используется в качестве подсобного помещения, изолированная, имеет окно и находится в коммунальной квартире с кухней, ванной и туалетом. На комнату открыт финансовый лицевой счет и за неё много лет регулярно оплачиваются ЖКУ.

Басманный суд согласился с возражениями ответчиков и в иске отказал.

Мы подготовили апелляционную жалобу в Мосгорсуд, в которой помимо неисследования судом оснований иска указали на отсутствие доказательств перевода помещения в нежилое и неприменимость к возникшим жилищным отношениям Федерального закона «О почтовой связи», который не регулирует вопросы приватизации жилья. Также ссылались на необходимость применения по аналогии закона ст. 7 Вводного закона к ЖК РФ и к случаям, когда общежития необоснованно не передавались в ведение органов местного самоуправления.

Мосгорсуд решение отменил и исковое заявление удовлетворил, признав за истицей право собственности на комнату в порядке приватизации.

За юридической помощью в приватизации жилья к нам обратилась наследница после смерти матери, которая перед смертью подала заявление о приватизации квартиры, но не успела заключить договор передачи в собственность.

Нотариус отказал ей (дочери) в выдаче на квартиру свидетельства о праве на наследство, т.к. процедура приватизации квартиры не была завершена и право собственности на неё не зарегистрировано в Росреестре.

Специалисты ПО «Восход» разъяснили заявителю, что в такой ситуации следует обращаться в суд с иском о включении квартиры в состав наследства и признании на него права собственности в порядке наследования.

Смерть гражданина, подавшего заявление о приватизации и необходимые для этого документы до оформления договора приватизации жилья в собственность, не лишает его наследника права завершить приватизацию жилья, в которой ему не может быть отказано (пункт 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.93 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Никулинский суд иск удовлетворил, а Мосгорсуд затем оставил решение в силе.

В правозащитную организацию «Восход» за правовой помощью в защите жилищных прав обратился научный медработник, семье которого в 1987 г. по ордеру были предоставлены две комнаты в трехкомнатной коммунальной квартире по договору социального найма.

Квартира находится в собственности Российской Федерации и в хозяйственном ведении ФГУП «Управление служебными и жилыми зданиями Российской академии медицинских наук».

 В 2008 г. в квартире освободилась третья комната и с того времени наниматели вели многолетнюю бесплодную переписку об её выкупе.

Учитывая, что на жилищном учете в г.Москве истцы не состоят и обеспечены жильем менее нормы предоставления, в соответствии с ч. 3 ст. 59 ЖК РФ освободившаяся комната может быть предоставлена им по договору купли-продажи.

Мы обратились в оценочную организацию для определения стоимости комнаты, после чего - с заявлениями о выкупе в Территориальное управление Росимущества в г.Москве, Федеральное агентство научных организаций и ФГУП «Управление служебными и жилыми зданиями Российской академии медицинских наук».

Обращения были оставлены без удовлетворения:

- ФАНО России сослалось на компетенцию Росимущества,

- Территориальное управление Росимущества в г.Москве пожелало согласовать выкуп комнаты с ФАНО России и ФГУП «Управление служебными и жилыми зданиями Российской академии медицинских наук»,

- а ФГУП не ответило ничего.

Поскольку в установленный законом месячный срок решения по существу вопроса принято не было, мы обратились в суд с иском и незаконность уклонения от заключения договора-купли продажи комнаты и обязании его заключить.

В судебных заседаниях ответчики ссылались на отсутствие у них компетенции по предоставлению свободной комнаты, что они ни за что не отвечают и перенаправляли друг к другу.

По своим ведомственным обязанностям заключать этот договор должно было именно ТУ Росимущества г.Москве, которое, возражая на иск, ссылалось на необходимость получения согласия вышеназванного ФГУПа, которому жилой дом передан в хозяйственное ведение.

Савеловский суд согласился с нашими аргументами и признал уклонение незаконным, обязав заключить договор выкупа комнаты.

Впоследствии Мосгорсуд отклонил апелляцию ТУ Росимущества в г.Москве и решение вступило в силу.